股点网 2026年首迎“房子回升潮”? 专家预计: 新规下, 下半年或超人想象

春风渐暖，楼市的讨论度也跟着一路走高。不少人发现，身边聊买房、看房源的朋友明显多了起来。

周末刷朋友圈，中介小哥晒带看的频率直线上升。办公室里面同事茶余饭后又开始讨论哪个小区比较值得入手。这个氛围跟过去两三年小心翼翼的观望期比起来，确实有点不太一样。

政策真金白银在托底

这种变化，首先离不开真金白银的政策在底下撑着。进入2026年，从中央到地方，稳楼市的政策力度堪称罕见。最直接的体感就是门槛低了，压力小了。以前想都不敢想的公积金新政陆续落地。首套公积金5年期以上贷款利率直接降至2.6%，二套也降到了3.075%，这都是实实在在看得到的实惠。加上首套房首付最低已经降到了15%，这个比例可以说是史上最低的了，对资金压力比较大的年轻刚需族来说特别友好。

在供给端，高层明确今年将全力去库存、优供给，不再盲目新建，而是更注重盘活存量，推动收购存量商品房用作保障房、安置房，并在各地城中村改造中引入房票安置等创新手段，盘活土地和住房资源。可以说过去那种高周转、高杠杆的粗放模式正在慢慢翻篇，取而代之的是一套更加精细，更接地气的调控工具箱。

数据说话:回暖有迹可循

政策落到市场上，数字是不会骗人的。今年一季度，尤其是进入3月份，核心城市的数据确实给出了小阳春的信号。数据显示，上海三月二手房成交突破了3.1万套，创下了近5年同期新高，二手住宅均价结束了长达33个月的下跌态势。北京三月二手房成交量也近2万套左右，刚需房源占比超过六成。广州、深圳的二手房市场同样活跃，成交量显著回升。

全国层面，70城新房价格环比跌幅连续四个月收窄，一线城市新房价格由跌转涨，商品房待售面积同比增速降至2021年7月以来最小。二手房价格跌幅也在收窄，3月百城二手住宅价格环比跌幅较上个月收窄0.2个百分点，已连续第三个月收窄。

不过得说句实话，目前更多是分化式回暖。核心城市二手房率先热起来，新房市场尤其是远郊和三四线城市，去库存压力依然是不小。一季度全国重点50城新建商品住宅成交面积同比仍下降了30%，新房市场整体还在筑底阶段。

下半年超出想象的回升潮真的会来吗？

根据某些专家的判断来看，2026年被不少机构视为止跌回稳的转折点。有研究机构从数据模型判断，今年全国房价可能迎来二阶导转正。通俗来讲就是跌势彻底止住了，开始走平甚至微升。任泽平这些经济学家也认为，核心城市核心区域的房价已经接近底部，下行空间有限，未来市场将呈现28分化。核心市场企稳回升，低能级区域仍需时间去库存。

但回升潮能不能来、力度有多大，关键还要看这个变量:一是置换链条能不能打通，让卖小房换大房的链条顺畅运转起来。二是租金能不能企稳，给房价一个扎实的锚。三是利率环境能不能继续优化，进一步降低购房成本。

下半年，随着好房子项目集中入市，传导旺季叠加，加上政策红利持续传导，核心城市的表现确实可能超预期。但要实现全面回暖，仍然需要收入预期和房价预期的实质性修复。

想给买房的朋友几句实在话

如果你是刚需，手里面有点余钱，目前在核心城市看到价格合适的房源，不妨认真考虑。毕竟房贷利率处于低位，首付门槛也非常看好，是近年来少有的上车窗口期。但如果你是纯投资，或者想捡漏远郊盘，就需要更谨慎一些。市场分化已成定局，未来能涨的只是核心资产。现在买房子别指望着闭着眼买就能够赚钱，真正值得留意的永远的都是地段和现金流。

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